El Mercado Hispano USA
Según un informe reciente del Pew Research Center, la población latina del país, que alcanzó los 58 millones en 2016, representó la mitad del crecimiento de la población nacional desde 2000.
Esta comunidad ha desempeñado un papel importante en la estabilización o el crecimiento de la población en partes del país que de lo contrario vería disminuciones de población. Para 2020, los latinos constituirán la mayoría de las nuevas formaciones de hogares.
Ese crecimiento también ha impulsado un marcado aumento en la propiedad de vivienda hispana. Según el último Informe sobre la propiedad de vivienda hispana de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos en Bienes Raíces (NAHREP), este grupo representa el 32,4% de la formación general de hogares en los EE. UU.
Pero eso es solo el comienzo
Los datos económicos y de población sugieren que los compradores de vivienda hispanos se convertirán en una parte aún mayor del mercado inmobiliario en las próximas décadas, en más partes del país. Se espera que aumente el poder adquisitivo de los propietarios hispanos; el ingreso medio de los hogares hispanos aumentó de $46,000 a $60,000 en los 10 años entre 2007 y 2017, según datos recopilados por UnidosUS, un grupo de defensa hispana no partidista.
Una quinta parte de la población de la generación del milenio en el país es hispana, lo que sugiere que muchos acaban de entrar en sus mejores años de compra de vivienda. Mientras que el 55% de la población hispana del país vive en Texas, California y Florida, la población hispana de otros 11 estados ha crecido un 10% desde 2000: Connecticut, Rhode Island, Utah, Oregón, Washington, Idaho, Kansas, Massachusetts, Nebraska, Hawaii y Oklahoma.
Con estos factores en mente, los hispanos constituirán el 56% de todos los nuevos compradores de vivienda para el 2030, según el Urban Institute.
Los hispanos están envejeciendo hacia los mejores años de propiedad de vivienda justo cuando los salarios y las tasas de participación laboral están aumentando. Es la configuración perfecta de factores que hacen que una población específica influya en la economía, y en la vivienda en particular.
Pero en un momento en que las tasas generales de propiedad de vivienda rondan los mínimos históricos y la asequibilidad se convierte en un desafío cada vez mayor en todo el país, ¿la industria de bienes raíces está haciendo lo suficiente para cortejar a una nueva generación de compradores de vivienda latinos? Los expertos coinciden en que, a pesar del progreso, la industria tiene un camino por recorrer para atender completamente a esta creciente base de clientes y aprovechar una oportunidad lucrativa.
Es importante para el mercado de la vivienda y para los compradores de vivienda latinos pagar el financiamiento y las viviendas.
Piense en el futuro y el mercado de la vivienda y la economía. Si los latinos no pueden obtener financiamiento asequible, es posible que el mercado sea más lento en general.
* Una historia de desafíos para comprar una casa
La población hispana es, por definición, diversa.
Pero los estudios han mostrado algunas similitudes amplias dentro de este grupo variado, especialmente cuando se trata de viviendas y compra de vivienda.
En general, los hispanos han valorado más, cultural y financieramente, en la propiedad de la vivienda, y han superado grandes obstáculos para comprar una casa. Un informe de la Reserva Federal de 2016 encontró que la vivienda representaba el 39% del total de los activos financieros latinos, más que cualquier otro grupo racial o étnico en los Estados Unidos.
La propiedad de la vivienda es un generador realmente importante de riqueza familiar y se considera una fuente importante de transferencia de riqueza entre generaciones.
Eso explica, en parte, por qué la Gran Recesión tuvo un impacto tan descomunal y devastador en la riqueza hispana. Al igual que otras comunidades de color, los compradores de vivienda hispanos fueron dirigidos a préstamos más riesgosos y de mayor costo, dice So, y los activos financieros tóxicos cobraron un precio enorme. El 47% de los préstamos otorgados para la compra de viviendas por compradores hispanos eran de alto riesgo, según el Instituto de Política Económica.
Los datos de Zillow encontraron que, en el apogeo de la burbuja inmobiliaria, en 2007, los hispanos tenían el 73,1% de su patrimonio neto inmovilizado en sus hogares. Dos años después, en el apogeo de la crisis en 2009, el 7% de los propietarios latinos estaban en ejecución hipotecaria, según datos de la Reserva Federal, el mayor porcentaje de cualquier grupo racial o étnico. En conjunto, los hispanos perdieron el 56% de su riqueza inmobiliaria a causa de la crisis.
En términos de pagar un pago inicial o tener el crédito necesario para calificar para una hipoteca hoy, la Gran Recesión realmente hizo retroceder a la comunidad.
Una investigación adicional de Zillow encontró que las casas embargadas en las comunidades hispanas han duplicado su valor desde que alcanzaron su punto más bajo en la Gran Recesión. Pero todavía están un 9,5% por debajo de su pico. Agregue eso a la segregación de vivienda que alcanzó su punto máximo en los Estados Unidos a mediados del siglo XX, a través de pactos raciales y líneas rojas, y a la familia hispana típica se le ha negado durante mucho tiempo las oportunidades de creación de riqueza de la familia blanca promedio.
Cómo la industria inmobiliaria e hipotecaria ha mejorado y puede seguir mejorando
Las mejoras que se habían hecho desde hacía mucho tiempo se debieron en parte a las regulaciones federales: la Ley de Protección al Consumidor y Reforma de Wall Street Dodd-Frank de 2010, que elevó los estándares y ayudó a los latinos a evitar los préstamos depredadores o tóxicos. Además, la Ley de Reinversión en la Comunidad, aprobada en 1977, ha jugado un papel importante en ayudar a los compradores de vivienda hispanos de hoy.
Un informe de UnidosUS encontró que desde 2014, la Ley de Reinversión Comunitaria jugó un papel en el 15 al 30% de los préstamos hipotecarios obtenidos por latinos en secciones censales de ingresos bajos a moderados. Juntas, estas leyes han tenido un gran impacto, ayudando a más personas a obtener acceso a financiamiento y garantizando que tendrán éxito una vez que se les apruebe un préstamo.
La escasez de viviendas asequibles y de nivel de entrada afecta a todos los compradores. Pero todavía hay obstáculos que superar para igualar el campo de juego para los hispanos en particular. Uno de los desafíos clave que queda por resolver es obtener crédito y calificar para préstamos. Los datos de la Ley de divulgación de hipotecas de viviendas encontraron que, en 2015, al 19,2% de los solicitantes hispanos se les negaron las hipotecas, en comparación con el 11% de los solicitantes blancos y asiáticos. La investigación de NAHREP encontró que el 40% de tales denegaciones para los hispanos se deben a una alta relación deuda-ingresos (DTI) e historial crediticio. Estos consumidores están de acuerdo y les dicen a los entrevistadores que una calificación crediticia insuficiente, la capacidad de pagar un pago inicial y los ingresos insuficientes para los pagos mensuales son barreras importantes para ser propietario de una casa.
Es necesario introducir en el mercado productos de préstamos alternativos asequibles y nuevas formas de validar el crédito para ayudar a los hispanos y otras personas de color a subir en la escalera de la propiedad y evitar los productos de préstamo con tarifas onerosas y pagos iniciales. NAHREP encontró que el 57.2% de los hispanos tiene financiamiento convencional, en comparación con el 79.4% de los compradores de vivienda no hispanos.
También está el tema de la competencia cultural dentro de las industrias de bienes raíces y préstamos, y la escasez de agentes y oficiales de crédito con experiencia en el mercado hispano, así como con fluidez en español.
Aquellos que no tienen experiencia con clientes hispanos, un consultor de préstamos para el banco hipotecario nacional New American Funding, pasan por alto numerosos matices y distinciones culturales. Por ejemplo, los millennials hispanos a menudo están más vinculados a su familia y prefieren comprar una casa para mamá y papá y vivir con ellos antes de comprar un condominio para ellos. Los compradores hispanos a menudo otorgan un valor adicional a las casas con garajes o la posibilidad de unidades de vivienda accesorias, para permitir la posibilidad de una vida multigeneracional.
Los agentes deben estar en sintonía con el valor adicional que los compradores hispanos asignan a la estabilidad y la creación de riqueza, dice Malgarejo. No se trata tanto de realizar una inversión como de construir un legado.
Si no sabe cómo se comporta la comunidad, ¿cómo puede ayudarlos?
En general, el consejo de los expertos e investigadores de la industria fue que la industria de bienes raíces se acerque a los compradores de vivienda hispanos. La estrategia ganadora es reconocer el valor de cortejar a la población hispana más grande, pero hacerlo de una manera hipersegmentada y estratégica.